找車位成老舊小區業主“老大難”問題專家：“建管并重”市場化經營緩解停車難

2026-01-07 11:05:06來源：中新網

停車難，是幾乎所有城市老舊小區的通病。

2023年11月，住房和城鄉建設部印發《關于全面推進城市綜合交通體系建設的指導意見》，明確提出“指導各地加快補齊城市重點區域停車設施短板，聚焦老舊小區等重點區域，因地制宜加快推進外部新建、周邊共享和內部挖潛等項目，推動配套能源設施與城市交通基礎設施協同化建設”。

如何有效破解老舊小區停車難題？記者為此采訪了北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜和北京瀛和律師事務所住建業務中心律師趙雅麗。

記者：老舊小區停車難問題的核心癥結是什么？

趙雅麗：規劃滯后、管理缺失、資源配置失衡是造成老舊小區車位供給不足的根本原因。老舊小區多建于20世紀八九十年代甚至更早，當時私家車尚未普及，因此在規劃上普遍缺乏滿足現行標準的停車空間，導致車位配比嚴重失衡。與此同時，不少老舊小區在物業管理方面比較滯后，相應的停車管理也同樣滯后，甚至出現管理缺失的情況，加之老舊小區停車收費價格不透明、不合理，“僵尸車”長期占用車位，多種因素相互疊加，形成老舊小區停車難的惡性循環。

記者：小區是否可以禁止外來車輛入內，或通過停車費區別定價來進行限制？

趙雅麗：對小區禁止外來車輛入內的問題，要從兩方面判斷：第一步，要看小區道路是不是公共道路。民法典規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。通常情況下，建筑區劃內的小區道路是內部道路，屬于業主共有。第二步，需要經過業主大會共同決定。小區內業主為了維護自己的權益，經業主大會共同決定，制定相關管理規約或者停車管理規定，委托物業拒絕外來車輛入內合法、合規。

通過停車費定價不同限制車輛的問題，也要分兩步走：第一步，外來車輛停車管理收費的標準等需要經過業主大會共同決定；第二步，在小區入口處設置明顯的標識牌，注明“外來車輛禁止入內”或“外來車輛需登記后進入”“外來車輛收費標準”等提示信息，引導外來車輛遵守規定。

記者：現實中，臨停車輛找不到空閑車位，固定車位卻閑置不準停以及停車位“僧多粥少”的矛盾突出，如何才能公平分配停車資源？

孟麗娜：對于臨停車位不足的問題。如小區允許臨停，可以劃定一定的臨停車位或者非固定車位，允許臨停車輛使用空閑車位或者允許錯峰停車。

對于固定車位閑置問題，鼓勵固定車位業主在車位未使用期間，同意臨停車輛停車。可借助智慧停車系統進行監控，需要登記停車人聯系電話，以便隨時挪車。凡是同意提供此種便利的業主，可以在停車租金方面給予一定數額的優惠。

趙雅麗：可以通過引導分流緩解停車壓力。引導居民就近停放在城市道路邊上的停車位；物業或者社區積極協調老舊小區附近的商業設施管理方，為居民提供相應停車位，實現企業和居民“停車雙贏”。

記者：目前多地探索的“內部挖潛”模式(如盤活邊角空地、閑置綠化帶改建車位、優化車位施劃方式等)，在實踐中面臨的難題該如何解決？

趙雅麗：探索“內部挖潛”應堅持“綠化保護、消防合規、聽取民意”的原則。

堅持綠化保護原則。優先利用閑置邊角地(如小區入口空地、樓間閑置通道)、廢棄設施用地(如舊自行車棚)改建車位，不占用現有成片綠化帶；如確需占用，應采取化整為散，通過散點種植、藤蔓綠化等方式補償綠化損失面積。

堅持消防合規原則。車位施劃前規劃出消防通道、禁止停車區域，設立清晰明顯的通道標識，并經過消防部門審核，確保小區內消防通道能夠滿足消防車、救援車通行的需求。

堅持聽取民意的原則。制定“內部挖潛”方案時，通過入戶走訪、線上問卷等方式盡可能多地收集居民意見，對反對聲音集中的問題進行優化調整，聘請第三方專業規劃設計單位制定方案，并經業主大會表決通過后實施，確保方案科學合規、公開透明。

記者：老舊小區改造是解決停車難的重要契機，但部分小區存在“重改造、輕管理”的問題，改造后車位資源又陷入無序使用狀態。該如何將停車管理前置到改造環節，實現“建管并重”？

趙雅麗：實現“建管并重”的關鍵在于實現車位改造全流程閉環。在車位改造啟動前，同步制定車位分配方案、收費標準及配套管理等內容，并經過業主大會共同決定；在車位改造過程中，成立監督小組，對改造施工過程進行嚴格監督，確保工程質量符合改造方案要求；在車位改造完成后，委托物業公司或第三方專業機構提供車位管理服務，建立健全日常巡查、收費管理、車位維護等制度，形成長效管理機制，實現從“改到位”到“管到位”的可持續發展。

記者：目前，很多居民贊成的長期方案是小區原拆原建，增加地下車庫，一次性解決停車、出行等問題，但其中資金是繞不開的難題。針對不同條件的老舊小區，應如何制定“一小區一方案”的差異化治理策略以解決停車難問題？

孟麗娜：小區原拆原建，增加地下車庫，可能涉及取得規劃許可，需要向當地規劃與自然資源部門核實了解相關程序。建議建立多元主體共擔機制，明確政府、業主、社會力量、原產權單位等不同主體的出資責任，形成“財政補一點、業主出一點、社會力量投一點、原產權單位幫一點”的資金共擔模式。

趙雅麗：具體而言，可以綜合小區業主情況，按房屋建筑面積、車位使用情況等因素進行分攤，承擔一部分改造費用；可以爭取政府的支持，包括申請補貼和專項資金、享受稅費減免等優惠政策；還可以吸引社會資本參與建設并運營，通過市場化運營的方式實現投資回報，形成可持續發展的良性循環。

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